به نقل از اقتصادنیوز، بازار مسکن ایران در سال های اخیر بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر متغیرهای سیاسی و اقتصادی قرار گرفته است. از مذاکرات و احتمال دستیابی به توافق های بین المللی گرفته تا تداوم نااطمینانی ها یا تشدید تنش های سیاسی، هر یک از این سناریوها می تواند بر روند قیمت ها، حجم معاملات، سرمایه گذاری در ساخت وساز و رفتار خریداران و فروشندگان اثرگذار باشد. با این حال، این پرسش همچنان مطرح است که آیا تغییرات سیاسی می تواند به کاهش قیمت مسکن منجر شود یا آنکه بازار تنها با تغییر در الگوی معاملات و سرمایه گذاری مواجه خواهد شد.

در همین راستا، هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، به بررسی سناریوهای مختلف پیش روی بازار مسکن پرداخته است.

آقای فروغمنداعرابی! بازار مسکن در شرایط رکود تورمی فعلی، در صورت تحقق هر یک از سناریوهای توافق جامع ، تداوم تفاهم موقت یا تشدید تنش های سیاسی چه مسیری را در قیمت ها، معاملات و ساخت وساز طی خواهد کرد؟

در صورت دستیابی به یک توافق جامع، احتمال کاهش شدید قیمت مسکن بسیار اندک است؛ زیرا قیمت مسکن، برخلاف بسیاری از کالاها، از چسبندگی بالایی برخوردار است و در ایران به سختی کاهش می یابد. مگر آنکه عرضه بسیار گسترده ای در بازار ایجاد شود و عرضه کنندگان جدید وارد بازار شوند. این در حالی است که در بخش مسکن، به دلیل محدودیت زمین و ویژگی های منطقه ای، شهری و همجواری هر ملک، کاهش قیمت ها بسیار بعید است. اگر هم کاهش قیمتی رخ دهد، احتمالاً موقتی خواهد بود.

در مقابل، آنچه در بلندمدت می تواند رخ دهد، کند شدن روند رشد قیمت هاست. اگر توافق جامع حاصل شود، آثار مثبت آن در بازار مسکن را باید بیش از هر چیز در افزایش قدرت خرید متقاضیان جست وجو کرد؛ چه به صورت مستقیم و چه از طریق نظام بانکی و تقویت قدرت خرید با استفاده از تسهیلات بانکی.

در حوزه معاملات نیز احتمالاً ابتدا معاملات مصرفی که به تعویق افتاده اند، به ویژه در واحدهای کوچک متراژ و ارزان تر، فعال خواهند شد.

در بخش ساخت وساز نیز رونق با تأخیر شکل می گیرد؛ زیرا سازندگان ابتدا باید اطمینان پیدا کنند که بازاری که قرار است در آن سرمایه گذاری کنند، از ثبات و چشم انداز مناسبی برخوردار است و نسبت به بازارهای رقیب مانند ارز، بورس و سایر بازارها، توجیه اقتصادی دارد. همچنین باید از امکان فروش واحدها، چه با سازوکارهای فعلی و چه با سازوکارهایی که احتمال دارد در آینده ایجاد شود، اطمینان داشته باشند. روش های نوین تأمین مالی نیز در این زمینه اهمیت دارد. علاوه بر این، قیمت مصالح ساختمانی نیز یکی از عوامل بسیار مهم در تصمیم گیری برای ساخت وساز است. بنابراین، حتی در صورت توافق جامع نیز به نظر می رسد رونق ساخت وساز با فاصله زمانی نسبت به رونق معاملات اتفاق بیفتد.

اما اگر تفاهم موقت ادامه پیدا کند، بازار همچنان در وضعیت بلاتکلیفی باقی خواهد ماند. در این شرایط، رشد اسمی قیمت مسکن احتمالاً با شیبی معقول ادامه خواهد داشت؛ شاید کمتر از بسیاری از دارایی های دیگر. در چنین شرایطی، مسکن بیشتر نقش حفظ ارزش دارایی را ایفا می کند و نمی توان انتظار رونق واقعی در این بازار را داشت.

تعداد معاملات نیز همچنان پایین و کم عمق خواهد بود و احتمالاً تنها خریدهای ضروری انجام می شود؛ زیرا بلاتکلیفی ادامه دارد و بازار از رکود خارج نخواهد شد.

در بخش ساخت وساز نیز اگر پروژه ای اجرا شود، عمدتاً پروژه های خاص، واحدهای کوچک مقیاس و تکمیل پروژه های نیمه تمام در اولویت قرار خواهند گرفت.

در صورت تشدید تنش های سیاسی نیز احتمال افزایش قیمت برخی واحدهای مسکونی وجود دارد، اما هم زمان ممکن است تعداد معاملات کاهش یابد. در چنین شرایطی، فروشندگان از عرضه عقب نشینی می کنند و خریداران مصرفی نیز احتمالاً از بازار حذف می شوند. در نتیجه، بلاتکلیفی برای بسیاری از متقاضیان خرید مسکن ایجاد خواهد شد.

از سوی دیگر، افزایش هزینه مصالح ساختمانی و ریسک تأمین مالی ناشی از نااطمینانی های موجود، ساخت وساز را تحت تأثیر قرار می دهد و احتمال آغاز پروژه های جدید کاهش می یابد. در چنین شرایطی، سازندگان ترجیح می دهند تا زمان فراهم شدن شرایط مناسب تر، آغاز پروژه های جدید را به تعویق بیندازند.

* با وجود انتظارات تورمی، کارشناسان تورم قیمت مسکن در سال جاری را دست کم تا حدود 30 تا 40 درصد تخمین می زنند، آیا انتظارات تورمی موجب رشد تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن خواهد شد یا افزایش هزینه های ساخت و مصالح ساختمانی مانع رونق بازار می شود؟

بله، انتظارات تورمی می تواند تقاضای سرمایه ای ایجاد کند، اما این تقاضا به معنای شکل گیری رونق فراگیر در بازار مسکن نخواهد بود. در شرایط تورمی، هدف اصلی سرمایه گذاران بیشتر حفظ ارزش دارایی و حفظ ارزش ریالی سرمایه است؛ بنابراین، تقاضای سرمایه ای بالقوه شکل می گیرد، اما این تقاضا محدود خواهد بود.

از سوی دیگر، اگر هزینه های ساخت وساز افزایش پیدا کند و در نتیجه مصالح ساختمانی گران تر شود، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت؛ اما از آنجا که قدرت خرید متقاضیان افزایش نیافته است، این رشد قیمت به رونق معاملات منجر نمی شود. بنابراین، چنین افزایش قیمتی، افزایش مطلوبی برای بازار نخواهد بود و باید منتظر ماند تا شرایط برای بهبود واقعی بازار فراهم شود.

* اگر فضای سیاسی و اقتصادی کشور به سمت ثبات حرکت کند، به فرض ایجاد رونق بازار مسکن، این رونق ابتدا در بخش معاملات ظاهر می شود یا در حوزه ساخت وساز و تولید مسکن؟ چه بازه زمانی برای این تغییر قابل تصور است؟​

نخستین نشانه رونق معمولاً در بخش معاملات ظاهر می شود؛ زیرا با مشخص شدن تکلیف شرایط، ابتدا بازار خرید و فروش فعال تر خواهد شد. اما رونق ساخت وساز با فاصله زمانی نسبت به معاملات اتفاق می افتد؛ چراکه معاملات بر موجودی فعلی بازار، یعنی واحدهای آماده و قابل سکونت، متکی است، اما ساخت وساز نیازمند تصمیم های مهمی از جمله سرمایه گذاری، اخذ پروانه ساختمانی، خرید زمین یا خرید ملک کلنگی برای نوسازی، برآورد هزینه مصالح و همچنین اطمینان از امکان فروش در آینده است. مجموعه این عوامل باعث می شود آغاز پروژه های ساختمانی نسبت به رونق معاملات با تأخیر همراه باشد.

همچنین باید توجه داشت که در ساختار سنتی بازار مسکن ایران، بسیاری از سازندگان، چه انبوه سازان و چه سازندگان خرد، همواره تعدادی واحد آماده در اختیار دارند و معمولاً پیش از آغاز پروژه جدید، این واحدها را عرضه می کنند و پس از فروش آن ها، وارد مرحله جدید ساخت وساز می شوند.

نکته مهم دیگر آن است که رونق بازار مسکن الزاماً به معنای کاهش قیمت ها نیست، بلکه به معنای افزایش تعداد معاملات است؛ موضوعی که موجب افزایش نقدشوندگی بازار و خروج آن از وضعیت قفل معاملاتی می شود؛ وضعیتی که هم اکنون نیز تا حدودی در بازار مسکن مشاهده می شود. حتی ممکن است در دوره رونق، قیمت ها نیز افزایش پیدا کند.

تفاوت مهم این شرایط آن است که بازار از وضعیت ابهام برای سرمایه گذاران و بی تصمیمی برای دولت خارج می شود. در چنین مقطعی، باید تصمیم های مهم و سیاست های لازم از پیش طراحی شده باشد. برای نمونه، می توان به برنامه ریزی برای ساماندهی بازار اجاره، تکمیل سامانه های مرتبط، توسعه حوزه پراپ تک و فناوری های حوزه املاک اشاره کرد. این اقدام ها باید از قبل در دستور کار قرار گیرد و تصور نشود که اگر در آینده تعداد معاملات افزایش یافت و سازندگان و خریداران از شرایط بازار رضایت داشتند، دیگر وظایف دولت به پایان رسیده است. این موضوع می تواند یکی از مهم ترین مخاطرات پیش روی بازار باشد و از هم اکنون باید مورد توجه سیاست گذاران قرار گیرد.