به گزارش پارسینه به نقل از اقتصاد آنلاین، بازار مسکن در شرایطی به نیمه دوم سال نزدیک می شود که افزایش قیمت های اسمی با رکود معاملات تلفیق شده و کارشناسان معتقدند با ادامه وضعیت کنونی جهش قیمت در شش ماهه دوم سال بعید به نظر می رسد.

بازار مسکن در شهریور 1405 در شرایطی قرار دارد که افزایش هزینه ساخت و رشد قیمت ها از یک سو و افت قدرت خرید خانوار ها از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید متقاضیان را بیش از گذشته افزایش داده است؛ وضعیتی که فعالان بازار آن را نمونه ای از رکود تورمی می دانند؛ بازاری که در آن قیمت ها افزایش می یابد، اما معاملات رونق نمی گیرد.

تازه ترین تحولات بازار مسکن نشان می دهد که برخلاف برخی پیش بینی ها درباره بازگشت تقاضا پس از تحولات ماه های اخیر، بازار هنوز با رونق معاملات فاصله دارد. رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در روز های اخیر با اشاره به تداوم رکود، افزایش قیمت تمام شده ساخت را یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن و تشدید فشار بر متقاضیان عنوان کرده است.

به گفته کیانوش گودرزی، افزایش هزینه ساخت موجب شده قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در نتیجه، توان خرید بخش قابل توجهی از خانوار های طبقه متوسط و پایین کاهش یابد. این شرایط عملاً باعث شده بخشی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شود.

در چنین شرایطی، بازار با یک تناقض جدی مواجه است؛ از یک طرف فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه های تولید مواجه هستند و از طرف دیگر، خریداران توان پذیرش قیمت های جدید را ندارند. نتیجه این وضعیت، افزایش فاصله میان قیمت مورد انتظار فروشنده و قدرت پرداخت خریدار و در نهایت کاهش تعداد معاملات است.

یکی از مهم ترین ارقام مطرح شده در روز های اخیر مربوط به قیمت مسکن در تهران است. بر اساس اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، متوسط قیمت مسکن در پایتخت از متری 100 میلیون تومان عبور کرده است. با این حال، این رقم را باید با احتیاط و به عنوان برآورد بازار در نظر گرفت، چرا که در شرایط فعلی دسترسی به آمار کامل و رسمی معاملات محدود است و تفاوت قابل توجهی میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله وجود دارد.

از سوی دیگر، گزارش های میدانی از برخی مناطق تهران ارقام بسیار بالاتری را نشان می دهد. برای مثال در برخی فایل های عرضه شده در مناطقی مانند شهران، قیمت هر مترمربع آپارتمان بسته به سن بنا، موقعیت و امکانات به محدوده های بالاتر از 200 و حتی 300 میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین نمی توان یک عدد واحد را به همه مناطق تهران تعمیم داد.

این اختلاف قیمت ها یک نکته مهم را نشان می دهد؛ بازار مسکن تهران در حال حاضر بازاری کاملاً چندقیمتی است و منطقه، سن بنا، کیفیت ساختمان، دسترسی و شرایط فروش، تأثیر زیادی بر قیمت نهایی دارد.

در سمت عرضه نیز شرایط چندان مساعد نیست. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد، زمین، خدمات مهندسی و سایر هزینه های مرتبط با ساخت، هزینه نهایی تولید مسکن را افزایش داده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیراً اعلام کرده که هزینه ساخت که در گذشته در برخی پروژه ها حدود 25 تا 30 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود، اکنون در بعضی پروژه ها به حدود 40 تا 60 میلیون تومان رسیده است.

این مسئله از نگاه فعالان ساختمانی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا حتی اگر تقاضای مؤثر در بازار کاهش پیدا کند، کاهش هزینه تولید اتفاق نیفتاده است. در نتیجه، سازنده نیز امکان کاهش شدید قیمت فروش را ندارد و همین موضوع مانع شکل گیری کاهش اسمی قابل توجه قیمت مسکن می شود.

رامین گوران، از فعالان و کارشناسان حوزه ساخت وساز، اظهار کرد: مسکن همچنان از منظر دلاری ظرفیت افزایش قیمت دارد، اما این افزایش الزاماً به معنای رونق معاملات نخواهد بود.

گوران معتقد است وقتی قیمت ها در شرایطی افزایش می یابد که قدرت خرید متقاضیان پایین است، نتیجه طبیعی آن تشدید رکود خواهد بود. از نگاه او، محتمل ترین سناریو برای بازار، افزایش اسمی قیمت ها در کنار رکود تورمی است.

این تحلیل از آن جهت اهمیت دارد که برخلاف تصور رایج، افزایش قیمت مسکن الزاماً نشانه رونق بازار نیست. در شرایط فعلی ممکن است قیمت اسمی ملک افزایش پیدا کند، اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ چرا که خریدار مصرفی توان ورود به بازار را ندارد.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان، نیز در ماه های اخیر بر افزایش شدید هزینه ساخت تأکید کرده است. به گفته او، با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، برای ساخت هر مترمربع مسکن در کشور به حدود 60 میلیون تومان منابع نیاز است. او همچنین از افزایش قابل توجه قیمت برخی اقلام ساختمانی خبر داده است.

این اظهارنظر در کنار برآورد های مطرح شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک، نشان می دهد که فشار هزینه ای در بخش ساخت وساز به یکی از متغیر های تعیین کننده بازار تبدیل شده است.

در واقع، مسئله بازار مسکن فقط کمبود تقاضا نیست؛ بخش عرضه نیز با افزایش هزینه و کاهش انگیزه سرمایه گذاری مواجه است. اگر این روند ادامه پیدا کند، احتمال کاهش ساخت وساز و در نتیجه محدود شدن عرضه جدید در سال های آینده وجود خواهد داشت.

با وجود رکود شدید، هنوز نشانه ای از کاهش گسترده قیمت اسمی مسکن دیده نمی شود. دلیل اصلی این موضوع را باید در ساختار هزینه های بازار جست و جو کرد.

زمین، مصالح، دستمزد، هزینه های اداری و خدمات شهری و هزینه تأمین مالی همگی افزایش یافته اند. از سوی دیگر، مسکن برای بسیاری از مالکان یک دارایی سرمایه ای محسوب می شود و در شرایط تورمی، فروشنده معمولاً حاضر نیست ملک خود را با کاهش قابل توجه قیمت اسمی عرضه کند.

به همین دلیل، سناریوی محتمل تر آن است که در صورت تداوم تورم عمومی، قیمت اسمی مسکن همچنان افزایش یابد، اما این افزایش با رشد متناسب معاملات همراه نشود.

بازار مسکن در شهریور 1405 را می توان بازاری با سه ویژگی اصلی توصیف کرد: قیمت های بالا، قدرت خرید پایین و معاملات ضعیف.

از یک سو، برآورد های میدانی و اظهارات فعالان بازار از عبور قیمت مسکن تهران از متری 200 میلیون تومان حکایت دارد؛ از سوی دیگر، در مناطق مختلف پایتخت قیمت های پیشنهادی حتی به چند برابر این رقم نیز رسیده است. همزمان، هزینه ساخت نیز در برخی پروژه ها تا محدوده 40 تا 60 میلیون تومان در هر مترمربع افزایش یافته است.

در چنین شرایطی، کارشناسانی مانند رامین گوران احتمال رکود تورمی را سناریوی غالب بازار می دانند؛ به این معنا که افزایش قیمت اسمی مسکن ادامه پیدا می کند، اما قدرت خرید خانوار ها و حجم معاملات توان همراهی با آن را ندارد.

بنابراین، مسئله اصلی بازار مسکن در شهریور امسال دیگر صرفاً قیمت خانه نیست، بلکه شکاف فزاینده میان قیمت مسکن و درآمد خانوار است. تا زمانی که این شکاف از طریق افزایش قدرت خرید، تسهیلات مؤثر، کاهش هزینه ساخت و افزایش عرضه مصرفی کاهش پیدا نکند، حتی افزایش قیمت نیز لزوماً به معنای خروج بازار از رکود نخواهد بود.