به نقل از زومان، بازار مسکن ایران در نقطه ای ایستاده که هیچ کدام از طرف های آن برنده نیستند. فروشنده از افزایش هزینه ساخت و عقب ماندن از تورم می گوید. خریدار هم می بیند درآمدش دیگر به قیمت خانه نمی رسد.

نتیجه، بازاری است که قیمت هایش بالا می رود، اما معامله چندانی در آن شکل نمی گیرد. جنگ و نااطمینانی سیاسی این وضعیت را تشدید کرده اند، اما ریشه بحران عمیق تر است: عرضه مناسب کاهش یافته، سرمایه گذاری ساختمانی افت کرده و متقاضیان مصرفی توان خرید ندارند.

گروه سرمایه گذاری مسکن، یکی از بزرگ ترین هلدینگ های ساختمانی ایران که با نماد ثمسکن در بورس تهران حضور دارد، در گزارش مالی خود وضعیت فعلی بازار مسکن و چشم انداز آن را توضیح داده است.

این گزارش می گوید بازار مسکن عملاً وارد فاز رکود تورمی شده است؛ یعنی هم قیمت ها بالا هستند، هم معامله چندانی انجام نمی شود. وضعیتی که ادامه آن ممکن است باعث شود سازندگان و فروشندگان ملک به روش های جدید برای فروش روی آورند.

بر اساس برآورد این گزارش، تقاضای بالقوه مسکن که در سال 1404 به 1.1190 میلیون واحد رسیده بود، در برآورد های سال های 1405 تا 1406 افزایش می یابد و در سال 1406 به 1.239 میلیون واحد می رسد.

این اعداد بر اساس جمعیت و بُعد خانوار محاسبه شده اند. البته گزارش هم تأکید می کند که عواملی مانند درآمد خانوار، تعداد خانه های خالی، خانه های دوم و واحد های فرسوده باید در محاسبه دقیق تر در نظر گرفته شوند.

با این حال با افزایش تقاضای بالقوه مسکن، کسری تولید هم افزایش خواهد یافت. موضوعی که می تواند روند افزایش قیمت ها را تندتر کند.

در سناریوی ساخت سالانه 400 هزار واحد، کسری تولید مسکن در سال 1406 حدود 839 هزار واحد برآورد شده است. حتی اگر سالانه یک میلیون واحد ساخته شود، همچنان 239 هزار واحد فاصله میان نیاز و تولید باقی می ماند.

مسئله مهم تر این است که همه واحد های ساخته شده به نیاز واقعی مردم پاسخ نمی دهند. بخشی از ساخت وساز ها در مناطق گران و با متراژ های بزرگ انجام می شود.

از سوی دیگر، طبق گزارش گروه سرمایه گذاری مسکن، در سال 1405 تقاضای موجود در بازار به سمت واحد های کوچک متراژ و مناطق متوسط و پایین شهر رفته است.

به این ترتیب، ممکن است هم زمان با وجود خانه های خالی، کمبود مسکن قابل خرید برای خانوار های متوسط و کم درآمد ادامه پیدا کند.

در چنین شرایطی، دسترسی به مسکن برای بسیاری در عمل به رؤیایی دور تبدیل شده است.

طبق این گزارش، متوسط زمان انتظار برای خانه دار شدن در تهران به بیش از 70 سال رسیده است. یعنی حتی اگر یک خانوار تمام درآمد خود را پس انداز کند، خرید خانه برای آن به پروژه ای چندنسلی تبدیل می شود.

این عدد فقط دشواری خرید خانه را نشان نمی دهد؛ بلکه توضیح می دهد چرا تقاضای بالقوه به تقاضای واقعی تبدیل نمی شود. بسیاری از مستأجران به خانه نیاز دارند، اما توان خرید آن را ندارند.

خانه اولی ها عملاً از چرخه خرید خارج شده اند. بخش بزرگی از تقاضا هم به اجاره نشینی، خرید واحد های کوچک تر یا مهاجرت به شهر های ارزان تر رانده شده است.

در حالی که بخش بزرگی از جامعه قدرت خرید مسکن را ندارد، در سمت دیگر هم کشور با کسری شدید ساخت وساز روبه رو است.

طبق گزارش گروه سرمایه گذاری مسکن، حجم حقیقی سرمایه گذاری در بخش ساختمان از 256 همت در سال 1390 به 150 همت در سال 1400 کاهش یافته است؛ یعنی حدود 40 درصد افت.

این در حالی است که هرم جمعیتی کشور، با وجود جمعیت متولد دهه های 60 و 70، همچنان تقاضای بالقوه بالایی برای مسکن ایجاد می کند.

با وجود رکود معاملات، قیمت مسکن همچنان روندی صعودی دارد. برای مثال، تحلیل زومان از آگهی های سایت دیوار نشان می دهد میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود 200 میلیون تومان در نیمه دوم تیرماه، به بیش از 230 میلیون تومان در دو هفته نخست مهر ماه رسیده است؛ یعنی حدود 20 درصد رشد در سه ماه.

گروه سرمایه گذاری مسکن توضیح می دهد که قیمت مسکن، با وجود شرایط جنگی، افزایش قابل توجهی داشته و عقب ماندگی خود از دلار را (که در سال 1404 وجود داشت) جبران کرده است.

در کوتاه مدت، احتمال بازگشت سریع خریداران مصرفی پایین است. این گزارش به صراحت می گوید: در هیچ یک از سناریو های قابل تصور برای مسکن، امیدی به بازگشت تقاضای مصرفی به بازار در آینده نزدیک وجود ندارد.

در نتیجه، این شرکت محتمل ترین سناریو را ادامه رکود تورمی می داند: معاملات پایین بماند و در خوش بینانه ترین حالت، قیمت ها با رشد حداقلی حرکت کنند؛ البته این وضعیت درباره اجاره بها صدق نمی کند. طبق گزارش، رشد اجاره بها همچنان از تورم عقب است.

به طور کلی، تورم عمومی، تغییرات هزینه تأمین مصالح و رشد هزینه ساخت، مهم ترین عوامل تعیین کننده قیمت مسکن در آینده خواهند بود.

گروه سرمایه گذاری مسکن پیش بینی کرده است بسیاری از سازندگان و مالکان، به دلیل کمبود نقدینگی در میان خریداران و سرمایه گذاران، ناچار شوند املاک خود را با شرایط آسان تری عرضه کنند؛ از فروش اقساطی بلندمدت گرفته تا فروش متری و روش های خلاقانه دیگر.

آنها برای دوام آوردن در بازار، ناچارند روش های فروش خود را تغییر دهند.

البته خرید اقساطی ملک هم برای بسیاری از خانوار ها ساده نیست. تورم و بیکاری، قدرت خرید و توان بازپرداخت وام ها را کاهش داده اند. به همین دلیل، خرید اقساطی هم نسبت به گذشته دشوارتر شده است.

در نهایت، تصویری که یکی از بزرگ ترین هلدینگ های ساختمانی کشور ارائه می دهد، افق روشنی پیش روی بازار نمی گذارد. در خوش بینانه ترین حالت، گسترش فروش اقساطی، خرید متری و حتی خرید سانتی متری می تواند راهی برای ورود برخی افراد به بازار باشد؛ راهی که حتی برای بخش بزرگی از جامعه