به نقل ازاقتصادنیوز، بازار مسکن در ماه های اخیر با رکود مواجه شده و خرید و فروش خانه ها به میزان قابل توجهی کاهش یافته بود. همزمان، کوچ سرمایه ها به سمت بازارهای موازی مانند طلا و ارز، بحث های زیادی در اقتصاد ایران برانگیخته است. این وضعیت باعث شده بسیاری از سرمایه گذاران و سازندگان نتوانند سود مورد انتظار خود را از پروژه های مسکونی کسب کنند و برخی سرمایه هایشان در بخش مسکن قفل شود. از سوی دیگر، قیمت مسکن در کلان شهرها همچنان بالا است و با تورم مصالح و دستمزدها، تولید مسکن برای سازندگان به صرفه ن

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: بازار پس از ماه ها سکون، دوباره در حال حرکت صعودی است؛ با این حال، مشکلات سامانه های ثبت قرارداد همچنان یکی از موانع اصلی در مسیر رونق معاملات محسوب می شود.

در این شرایط، نقش سیاست های دولت و ابزارهای مالی جدید مورد توجه قرار گرفته است. برای بررسی ریشه های این رکود، علت خروج سرمایه از بازار مسکن و راهکارهای ممکن برای تحریک این بخش، اقتصادنیوز گفت وگویی با ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه سازان استان تهران، انجام داده است.

او در این مصاحبه ضمن توضیح علت رکود و مشکلات سرمایه گذاران و سازندگان، دیدگاه خود را درباره نقش سیاست های حاکمیتی، ابزارهای مالی و تسهیلات بانکی در خروج بازار مسکن از رکود مطرح کرد.

*آقای رهبر! بنا بر اظهارنظر چهره های اقتصادی و تحلیلگران، طی ماه های اخیر شاهد کوچ سرمایه ها از بازار مسکن به سمت طلا و ارز بوده ایم، علت اصلی این جریان سرمایه به نظر شما چیست؟

رکود بازار مسکن و کاهش شدید خرید و فروش باعث شده سرمایه گذارها به دنبال سود و گردش بهتر باشند. بعضی سرمایه ها در بخش مسکن قفل شده، یعنی سرمایه دارها نتوانستند سرمایه شان را برگردانند. کسانی هم که توانستند سرمایه شان را بازیابی کنند، به جای ادامه ساخت و ساز، به سمت بازارهایی مثل طلا و ارز حرکت کردند، چرا که بازدهی سریع تر و راحت تر دارند.

امیدواریم این رکود از بین برود؛ بخش مسکن همچنان نیاز مردم است، اما متأسفانه مسکن مناسب برای قشر متوسط و متوسط به پایین کم است، و اگر مسکنی به فروش نمی رود در سطح مسکن های گران قیمت است و در جاهایی ساخته شده که افراد مرفه بتوانند از آن استفاده کنند.

*به نظر شما چه راهکارهایی می تواند بازار مسکن را از این وضعیت خارج کند؟

اصولاً وظیفه حاکمیت تنظیم گری بازار است. دولت باید نقش رگولاتوری داشته باشد و در شرایط رکود، مشکلات را شناسایی و حل کند. از طرف دیگر، تولیدکننده ها به دلیل تورم شدید مصالح و دستمزدها قادر به کاهش قیمت تولید نیستند. بنابراین، بخش خصوصی نمی تواند به تنهایی بازار را رونق دهد. ایجاد زیرساخت ها، آماده سازی زمین، خدمات زیربنایی و روبنایی، کاهش موانع مالیاتی، تسریع در صدور پروانه و هماهنگی با تامین اجتماعی و بانک ها می تواند سازندگان را تشویق کند و تولید مسکن را تسهیل کند.

* راهکارهایی مثل فروش متری، توکن مسکن و ...مطرح شده است. به نظر شما این ابزار چقدر می تواند مؤثر باشد؟

خیلی وقت است که این مسائل را مطرح می کنند. راهکارهایی مثل فروش متری، توکن مسکن و از این چیزها، به نظر من خیلی نمی تواند کارساز باشد. ببینید، ما می خواهیم هر دو طرف، هم سازنده و تولیدکننده بتوانند از تولید خود بهره مند شوند و هم مصرف کننده. شما ببینید، اغلب می گویند فروش متری یا توکن مسکن؛ من نمی دانم چطور می خواهند مردم را با خرید 10 متر یا 5 متر صاحب خانه کنند.

راستش، خیلی باورم نمی شود که چنین چیزی عملی باشد. ممکن است سازنده با این همه خُرده فروشی ها، 10 متری و توکنی، بتواند سرمایه ای جمع کند و تولید انجام دهد، اما مصرف کننده نیز باید هدف قرار بگیرد؛ مصرف کننده هم باید بتواند صاحب خانه شود.

با خرید 5 یا 10 متر، تا چه زمانی می خواهد این روند را ادامه دهد؟ فرض کنید بخواهد پولش را در بخش مسکن بگذارد و سال بعد 20 متر دیگر بخرد؛ این اشتباه است، چون در این فاصله قیمت ها افزایش پیدا می کند. بنابراین باید از بیرون منابعی تزریق شود تا پس اندازی واقعی برای او شکل بگیرد و بتواند سال به سال چیزی به آن اضافه کند. اما تورم همیشه جلوتر از پس انداز مردم حرکت می کند و همین باعث شده که اکنون حتی کسانی که پس انداز دارند، چه در قالب خرید متری و چه در قالب سرمایه گذاری در طلا و ارز، وقتی می خواهند دوباره وارد بازار مسکن شوند، نتوانند خانه بخرند.

*درباره تسهیلات بانکی حوزه مسکن وضعیت فعلی را چگونه ارزیابی می کنید؟

بینید، تسهیلات فعلی هماهنگی لازم با قیمت های بازار مسکن را ندارند. اگر امروز کسی بخواهد در تهران خانه ای بخرد، حداقل به حدود 10 میلیارد تومان پول نیاز دارد. حالا با وامی که یک یا دو میلیارد تومان است، چطور می شود این فاصله را پر کرد؟ این تسهیلات به هیچ وجه با واقعیت قیمت ها هم خوانی ندارد.

البته در بعضی مناطق مثل شهرستان ها یا روستاها که قیمت ها پایین تر است، این وام ها می تواند تا حدی مؤثر باشد؛ به شرطی که بانک ها نسبت وام را متناسب با قیمت ملک در هر منطقه تعیین کنند. مثلاً نگویند چون روستا ارزان تر است، وام را هم کمتر می دهیم. اگر این تناسب حفظ شود، می تواند در مناطق کم هزینه تر کمک کننده باشد.

اما به نظر من، برای اینکه واقعاً بتوان مشکل مسکن را حل کرد، میزان تسهیلات باید بسیار بیشتر از این باشد. بانک ها باید تا 90 درصد ارزش ملک یا زمین را وام بدهند و خریدار فقط 10 درصد آورده داشته باشد تا بتواند وارد بازار شود. در غیر این صورت، بخش زیادی از جامعه از خرید خانه بازمی مانند.

البته اینجا یک چالش دیگر هم وجود دارد؛ آن هم میزان بازپرداخت اقساط است. اگر قرار باشد خریدار ماهی مثلاً 100 میلیون تومان قسط بدهد تا ظرف پنج سال وام را تسویه کند، این برای اکثریت جامعه ممکن نیست. تسهیلات بانکی باید هم مبلغ بالا و هم بازپرداخت بلندمدت داشته باشند؛ مثلاً 20 ساله یا 30 ساله، تا افراد بتوانند از پس اقساط آن بربیایند و در نهایت صاحب خانه شوند.

* پیش بینی شما از وضعیت قیمت ها و معاملات مسکن تا پایان سال چیست؟

با توجه به شرایط فعلی، تغییر محسوسی در بازار مسکن به نظر نمی رسد. رکود ادامه خواهد داشت مگر اینکه تورم افزایش یابد، که در این صورت تغییرات همراه تورم خواهد بود.

*پیشنهاد شما به خریداران مصرفی که منتظر کاهش قیمت هستند، چیست؟

یکی از دلایل رکود ممکن است همین مسئله باشد، اما به نظر من، درصد این گونه افراد خیلی زیاد نیست؛ شاید حدود 10 تا 20 درصد را شامل شود. در مقابل، 70 تا 80 درصد از کسانی که در بازار حضور ندارند، همان هایی هستند که توان خریدشان نمی رسد یعنی قدرت خریدشان با افزایش قیمت مسکن هم خوانی ندارد. با توجه به محدودیت قدرت خرید و روند کلی بازار، انتظار کاهش چشمگیر قیمت ها را نداشته باشند.