به گزارش پارسینه به نقل از اقتصاد آنلاین، تحلیل روند بازار مسکن از سال 1390 تا ابتدای سال جاری نشان می دهد که متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 47 برابر شده، در حالی که قدرت خرید خانه اولی ها نزدیک به 50 برابر کاهش یافته است. این شکاف عظیم سبب شده برخی سیاست گذاران بر کوچک سازی واحد های مسکونی تمرکز کنند، اما بررسی های کارشناسی نشان می دهد این رویکرد نه تنها به تعادل بازار منجر نشده، بلکه در مواردی به سود سازندگان و زیان خریداران تمام شده است.

میانگین متراژ واحد های مسکونی از 133 متر در سال 1390 به 139 متر در سال گذشته افزایش یافته است، که نشان می دهد سازندگان و بازار تمایلی واقعی به کوچک سازی نداشته اند. تبدیل یک واحد 100 متری به دو واحد 50 متری، گرچه سود سازنده را افزایش می دهد، اما قیمت واقعی مسکن را کاهش نمی دهد، زیرا بخش عمده هزینه ساخت مربوط به زمین و مجوز ها است، نه صرفاً مصالح یا متراژ مفید.

سهم واحد های زیر 40 متر در معاملات تهران از 1.9 درصد در اوایل دهه 90 به 4 درصد افزایش یافته است، اما این رشد اندک نتوانسته نیاز بازار را پاسخ دهد. بیش از 60 درصد معاملات در بازه 60 تا 90 مترمربع متمرکز است؛ نشانه ای از اینکه خانوار های ایرانی همچنان به دنبال واحد های متوسط هستند، نه بسیار کوچک.

کارشناسان بر این باورند که افزایش هزینه زمین و محدودیت های ساخت وساز عامل اصلی رشد قیمت مسکن است، نه اندازه واحدها. کاهش متراژ بدون اصلاح ساختار زمین شهری تنها به گران تر شدن هر متر مربع و فشار بیشتر بر بازار منجر می شود.

راهکار واقعی، افزایش عرضه زمین و مسکن از مسیر سیاست های فعال دولتی است. با آزادسازی اراضی در اختیار دولت و نهاد های عمومی، امکان اجرای پروژه های جدید بدون افزایش هزینه زمین فراهم می شود؛ اقدامی که هم عرضه را بالا می برد و هم قیمت نهایی را تعدیل می کند.

وابستگی بودجه شهرداری ها به عوارض ساخت وساز و سیاست شهر خودرویی سبب شده مقررات شهری به جای تشویق به عرضه گسترده، درآمد های ثابت را حفظ کنند. اصلاح بازار مسکن باید از مسیر توسعه افقی، تعادل در عرضه زمین و مسکن و سیاست های حمایتی دولت دنبال شود، نه از طریق کوچک سازی واحد ها یا کاهش مشاعات که کیفیت زندگی شهری را پایین می آورد و تراکم جمعیتی را افزایش می دهد.