به نقل از اطلاعات انلاین بازار مسکن تهران در سال های اخیر با فشار دوگانه تورم عمومی و رشد بی سابقه قیمت ها مواجه بوده است، به گونه ای که تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد، به ویژه دانشجویان و کارمندان غیربومی، به یک چالش ساختاری تبدیل شده است. حتی گزینه های پیشین اقتصادی مانند پانسیون ها و اتاق های تک نفره، که زمانی راهکاری مقرون به صرفه برای اجاره کوتاه مدت محسوب می شدند، هم اکنون تحت تأثیر افزایش شدید هزینه ها قرار گرفته و دیگر پاسخگوی نیاز واقعی همه متقاضیان نیستند.

به نقل از اعتماد؛ تحلیل روند بازار نشان می دهد که افزایش قیمت این واحدها صرفا ناشی از رشد عمومی قیمت ها یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیست، بلکه عوامل متعددی از جمله انتظارات تورمی موجران، توان پرداخت مستاجران، فرصت های شغلی و تغییر سبک زندگی در شکل گیری این گرایش نقش داشته اند. به ویژه، توان مالی محدود مستاجران، موجب شده است تا واحدهای بزرگ به واحدهای کوچک تر تقسیم شوند و گروهی از افراد با توان پرداخت کمتر بتوانند به صورت مشترک از آن استفاده کنند؛ الگویی که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته مرسوم است اما در ایران، با توجه به ساختار فرهنگی و اقتصادی، پدیده ای نسبتا نوظهور محسوب می شود.

بررسی اجاره اتاق در تهران نشان می دهد که حتی گزینه های پیشین اقتصادی مانند پانسیون ها و اتاق های تک نفره، که زمانی راهکاری مقرون به صرفه برای اجاره کوتاه مدت محسوب می شدند، هم اکنون با رهن 100 تا 150 میلیون تومان و اجاره ماهانه 16 تا 23 میلیون تومان عرضه می شوند و بخش قابل توجهی از متقاضیان با محدودیت مالی مواجه هستند.

اختلاف قیمت میان مناطق شمالی و مرکزی تهران نیز چشمگیر است. به عنوان نمونه، در حوالی پارک ملت، اجاره یک اتاق یک نفره بدون ودیعه به 25 میلیون تومان می رسد، در حالی که در مناطق مرکزی مانند میدان فردوسی، ودیعه و اجاره هر اتاق حدود 9.3 میلیون تومان است. در حوالی شریعتی و کریم خان، ارقام ودیعه و اجاره به ترتیب 5 تا 10.2 میلیون و 14 تا 10.2 میلیون تومان ثبت شده است.

برای بررسی دقیق تر این روند، اعتماد با هوشنگ فروغمنداعرابی، کارشناس بازار مسکن گفت وگو می کند تا به دلایل افزایش قیمت اجاره واحدهای کوچک و خانه های موقت و تغییرات تقاضا در بازار اجاره تهران دست یابیم.

فروغمنداعرابی درباره ظهور واحدهای کوچک مقیاس و خانه هایی که به صورت اجاره تخت هستند مانند خوابگاه دانشجویی- کارمندی توضیح می دهد که این واحدها بازار تقاضامحور واقعی هستند و نمی توان آنها را به عنوان بازاری کاذب تلقی کرد. به گفته فروغمنداعرابی، بازار کاذب معمولا جایی شکل می گیرد که تقاضای واقعی وجود ندارد و صرفا انگیزه سرمایه گذاری حاکم است، اما در این بخش از بازار، تقاضا ناشی از نیاز واقعی به تخت یا اتاق های کوچک برای اجاره است و قیمت ها نمی توانند غیرواقعی قلمداد شوند. این کارشناس بازار مسکن ادامه می دهد که دلایل افزایش قیمت واحدهای کوچک و خانه های موقت عمدتا ناشی از تورم عمومی و رشد شاخص قیمت اجاره ها است. به گفته او، در چند سال اخیر علاوه بر دانشجویان، گروهی از افرادی که تمایل دارند مستقل از خانواده زندگی کنند نیز از این واحدها استفاده می کنند. علاوه بر این، عرضه هایی با کیفیت بالاتر و امکانات بهتر نسبت به گذشته در این بازار مشاهده می شود که خود عامل دیگری برای افزایش قیمت هاست. این امر نشان می دهد که بازار خانه های کوچک مقیاس و موقت، هم از نظر تقاضا و هم از نظر کیفیت در حال تغییر و توسعه است.

تغییر الگوی اجاره نشینی در تهران

تغییر الگوی اجاره نشینی در تهران چطور رقم خورد؟ فروغمنداعرابی درباره تفاوت فصلی در بازار اجاره توضیح می دهد: یکی از دلایلی که با وجود کاهش تقاضا در نیمه دوم سال، اجاره ها کاهش نمی یابند، به نحوه ورود دانشجویان به شهرهایی مانند تهران بازمی گردد. بسیاری از دانشجویان تمایل دارند در واحدهایی با کیفیت بالاتر از خوابگاه های دانشجویی زندگی کنند. در گذشته پانسیون ها این نقش را ایفا می کردند، اما اکنون این پانسیون ها نیز دارای ویژگی های متفاوت و کیفیت بالاتر هستند و در مناطق شمالی و مرکزی شهر پراکنده شده اند. او می افزاید: این روند نشان دهنده خلق نیاز جدید برای افرادی است که ترجیح می دهند به صورت تک نفره زندگی کنند و واحد اجاره ای آنها به دسترسی به محل کار، تحصیل یا کیفیت خاص زندگی شهری نزدیک باشد. چنین پراکندگی هایی در بازار، پاسخگوی نیاز تازه ایجادشده است. از سوی دیگر، فروغمند اعرابی به نحوه عرضه این واحدها توسط موجران اشاره می کند: عرضه این واحدها به صورت سریعتر انجام می شود و موجران را قادر می سازد سریع تر به درآمد برسند و مشکلات کمتری داشته باشند. همچنین به نظر می رسد سیاست گذاران در حوزه تنظیم بازار اجاره توجه کافی به این نوع عرضه نداشته اند و موجران خود ابتکار عمل کرده اند و نوع جدیدی از واحدهای اجاره ای ایجاد کرده اند که مستقل از فرآیندهای سنتی اجاره نشینی عمل می کند. قراردادهای این واحدها نیز معمولا متفاوت است و در برخی موارد حتی فاقد قرارداد رسمی هستند. این کارشناس بازار مسکن به تغییر سبک زندگی نیز اشاره می کند و می گوید: این مدل جدید علاوه بر اینکه قراردادهای متفاوتی دارد و موجر سریع تر به درآمد می رسد، نشان دهنده تغییر در سبک زندگی افراد نیز هست؛ بسیاری از مستاجران ترجیح می دهند در خانواده های کوچک یا به صورت تک نفره زندگی کنند و کیفیت زندگی شهری برای آنها اهمیت ویژه ای دارد. این تحول، مهم ترین ویژگی گونه جدید تقاضا در بازار مسکن محسوب می شود.

او درباره تأثیر توان مالی مستاجران توضیح می دهد: این مدل در گذشته نیز وجود داشته اما با کیفیت کمتر و پراکندگی محدود عرضه می شد. اما اکنون افزایش ارزش مسکن و تغییرات نرخ ارز، موجران را ترغیب کرده تا انتظار افزایش درآمد از اجاره را داشته باشند. توان پرداخت مستاجران یکی از عوامل کلیدی است؛ مستاجران همواره به دنبال اجاره با کمترین هزینه ممکن هستند، در حالی که موجران تلاش می کنند درآمد خود را افزایش دهند. این امر باعث شده که واحدهای بزرگ به واحدهای کوچک تر تقسیم شوند و گروهی از دانشجویان یا مستاجران با توان پرداخت کمتر در کنار هم زندگی کنند.

به گفته فروغمنداعرابی، این مدل که در بسیاری از کشورهای دیگر رایج است، در ایران کمتر مرسوم بوده است، اما شرایط اقتصادی و فرهنگی کنونی موجب شده تا افراد به این سبک اجاره روی آورده و آن را پذیرفته یا حتی ترجیح دهند.

او تاکید می کند: این مدل جدید به شدت وابسته به درآمد مستاجران نیز هست. گذشته از اینکه تحت تاثیر نوع شغل افراد در شهرهای بزرگ است. مثلا رانندگان تاکسی های اینترنتی، یک واحد مسکونی را به صورت مشترک اجاره می کنند تا دسترسی به شغل و درآمد خود را تسهیل کنند. بنابراین این شیوه سکونت به شدت تحت تأثیر فرصت های شغلی و درآمد مستاجران قرار دارد و تحلیل این بازار بدون توجه به جنبه های شغلی کامل نخواهد بود.

فروغمند اعرابی درباره تأثیر غیرمستقیم تورم مصالح ساختمانی نیز می گوید: در رابطه با بازار قیمت مصالح ساختمانی نیز باید گفت که هرچند تورم در این بخش به دلیل کاهش ساخت وساز و رکود در فعالیت های عمرانی تا حدی عقب مانده است، اما بازار اجاره همچنان از آن تأثیر می پذیرد. معمولا قیمت مسکن تحت تأثیر هزینه مصالح ساختمانی قرار دارد و به تبع آن، اجاره بها نیز افزایش می یابد. مالکان هنگام تمدید قرارداد یا انعقاد قرارداد جدید، سعی می کنند قیمتی متناسب با ارزش فعلی ملک و افزایش هزینه های ساخت تعیین کنند. به همین دلیل، حتی در شرایطی که رشد قیمت مصالحی مانند سیمان چندان چشمگیر نبوده، اثر تورمی آنها در بازار اجاره به صورت غیرمستقیم قابل مشاهده است و می توان آن را نوعی تورم در نظر گرفت.

این بازار تقاضامحور و واقعی است

تحلیل هوشنگ فروغمند اعرابی نشان می دهد که بازار اجاره خانه های موقت در تهران، همواره تحت تأثیر ترکیبی پیچیده از عوامل اقتصادی، تغییرات سبک زندگی شهری و فرصت های شغلی شکل گرفته است و این روند می تواند چشم انداز جدیدی از اجاره در پایتخت ارایه دهد؛ بازاری که در آن نیاز واقعی مستاجران و تقاضا برای واحدهای کوچک با کیفیت بالا، نقش محوری دارد و سیاست گذاری های سنتی هنوز نتوانسته اند با سرعت تحولات آن همگام شوند.

این بازار تقاضامحور و واقعی است و نیاز مستاجران به واحدهای کوچک، تک نفره یا چندتخته، محرک اصلی رشد آن محسوب می شود. افزایش قیمت ها در این بازار تنها ناشی از تورم یا هزینه ساخت مسکن نیست؛ بلکه عواملی چون بهبود کیفیت واحدها، پراکندگی جغرافیایی مناسب، دسترسی به خدمات شهری و تمایل مستاجران به زندگی مستقل با حفظ کیفیت زندگی شهری نیز در این رشد موثر بوده اند. ظهور این مدل جدید، نشان دهنده انعطاف پذیری بازار اجاره در پاسخ به تغییر نیازهای مستاجران به خصوص با توجه به افزایش سرسام آور اجاره خانه است. قراردادهای متفاوت، عرضه سریع تر واحدها و امکان تقسیم واحدهای بزرگ به واحدهای کوچک تر، موجران را قادر می سازد با حداقل ریسک به درآمد برسند و همزمان مستاجران با توان پرداخت محدود، دسترسی به مسکن را پیدا کنند. این روند، همچنین بازتاب دهنده تغییر در سبک زندگی شهری و رفتار مصرفی مستاجران است؛ گروه هایی که به طور فزاینده به زندگی مستقل، کیفیت بالاتر مسکن و نزدیکی به محل کار یا تحصیل اهمیت می دهند. علاوه بر این، تجربه تهران می تواند الگویی برای سایر کلان شهرها باشد؛ بازاری که در آن توازن میان نیاز واقعی، توان مالی مستاجران، انعطاف موجران و کیفیت واحدها نقش تعیین کننده ای در ثبات و پایداری اجاره دارد. در چنین بازاری، سیاست گذاران و برنامه ریزان شهری نیاز دارند با تحلیل دقیق رفتار مستاجران، روندهای پراکندگی جغرافیایی و تغییرات سبک زندگی شهری، راهکارهای مدون و کارآمدی برای مدیریت عرضه و تقاضا ارایه دهند تا بتوانند با سرعت تغییرات هماهنگ شوند و از بروز فشارهای مالی و کمبود مسکن برای اقشار کم درآمد جلوگیری کنند. در مجموع، بازار اجاره اشتراکی و کوتاه مدت خانه و پانسیون در تهران نه تنها بازتاب دهنده تورم و عوامل اقتصادی است، بلکه محیطی پویا و انعطاف پذیر برای پاسخ به نیازهای متنوع مستاجران و تطبیق با تغییرات فرهنگی و اجتماعی محسوب می شود؛ بازاری که آینده اجاره در پایتخت را به شکل محسوس و پایدار شکل می دهد و ضرورت توجه همزمان به همه ابعاد اقتصادی، اجتماعی و ساختاری را برای سیاست گذاران و فعالان بازار مسکن روشن می کند.