بررسی ها درباره متهم ردیف اول جهش مسکن نشان می دهد که رشد نقدینگی نیروی بنیادین رشد قیمت مسکن است. روند این دو نرخ در 25سال گذشته نشان می دهد، قیمت مسکن در بلندمدت تقریبا به میزان رشد نقدینگی افزایش پیدا می کند؛ ولی در مقاطعی، به دلیل تاثیرگذاری 5 پارامتر بر معادلات بازار مسکن، تورم ملک از رشد نقدینگی سبقت گرفته یا از آن جامانده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، در سال 1403 و به ویژه 1404، شرایط درونی بازار مسکن پذیرای تقاضای سرمایه ای نبود و در نتیجه، رشدهای شدید نقدینگی ، فنر قیمت خانه را فشرده کرد. این بررسی در عین حال، رابطه مستقیم بین واگذاری زمین دولتی و ثبات مسکن را مردود می داند؛ چون در 7 سالی که اوج عرضه زمین 99ساله رقم خورد، تورم زمین، هم از دوره های قبل و هم از دوره های بعد از آن، بیشتر شد.

گروهی از سیاستگذاران اقتصادی، علت جهش قیمت مسکن را به توقف عرضه زمین 99ساله نسبت می دهند و مدعی هستند واگذاری زمین دولتی به مردم باعث خاتمه تورم ملک و ثبات قیمت در بازار مسکن خواهد شد. بررسی ها اما نشان می دهد، یک ریشه تاریخی در اقتصاد ایران برای تورم مسکن وجود دارد که اگرچه قابل مشاهده نیست، اما ندیدن این بازیگردان نامریی جهش های دوره ای قیمت ملک توسط سیاستگذار می تواند هم تکرار دوره های ملتهب بازار مسکن را تضمین و هم خانوارهای فاقد مسکن را از خانه دار شدن دورتر کند. این بازیگردان، رشد نقدینگی است.

طی 25 سال منتهی به پایان 1404، متوسط نرخ رشد سالانه نقدینگی در ایران 29.5 درصد بوده و متوسط نرخ رشد سالانه قیمت مسکن نیز کاملا نزدیک به نرخ اول و معادل 28.5درصد بوده است.

مطابق نمودار روندهای نقدینگی و قیمت مسکن، مسیر رشد قیمت ملک به مراتب نوسانی تر است. 5 فاکتور، این مسیر را نوسانی می کند و باعث می شود در سال هایی، رشد قیمت مسکن بسیار بالاتر یا بسیار پایین تر از رشد نقدینگی قرار بگیرد. این پارامترها شامل چرخه های سنتی رکود-رونق معاملات مصرفی، تحرکات سفته بازانه، واکنش های آنی به انتظارات تورمی از جمله هنگام جهش های ارزی، چشم انداز عایدی در بازارهای دارایی و همچنین تورم ساخت مسکن است.

در سال جاری اما انتظارات تورمی بالا در کنار تعطیلی بازارهای سرمایه گذاری از جمله بورس باعث شد بازار مسکن به پناهگاه و تقریبا تنها محل سرمایه گذاری تبدیل شود و این، ورود نقدینگی به این بازار را رقم زد. ضمن آنکه، اقدام برای تعدیل ترکیب سبد دارایی از طلا و سکه به ملک با توجه به جاماندگی بازار مسکن از مسابقه بازدهی های بالا در دو سال قبل نیز به این ورود، شدت بیشتری داد.

به این ترتیب، انتظارات تورمی و چشم انداز عایدی سرمایه گذاری ، دلیل دوم برای جهش قیمت مسکن در کنار دلیل اصلی رشد نقدینگی است. در عین حال، رکوردزنی تورم ساخت مسکن در بهار امسال، به رشد قیمت تمام شده و جهش قیمت نوسازها در بازار منجر شد.

اوج دوران واگذاری زمین 99ساله در کشور مربوط به سال های 86 تا 92 است. در آن سال ها، متوسط قیمت زمین در تهران سالانه 38درصد جهش کرد؛ درحالی که میزان رشد سالانه قیمت زمین در تهران تا پیش از آن، 25درصد بود.

به این ترتیب مشخص می شود، واگذاری زمین 99ساله نه تنها عاملی در جهت کنترل تورم زمین نبوده که حتی در سال های این واگذاری سنگین، قیمت زمین تحت تاثیر سازوکار بازار جهش هم کرده است. ضمن آنکه، ادعای رایگان بودن زمین 99ساله ، فقط اسمی می تواند صحت داشته باشد و ابر هزینه آماده سازی زمین و سال ها خدمات ضعیف سکونتی، این مدل تامین مسکن را بسیار هزینه بر نشان می دهد.