به نقل از دنیای اقتصاد، دو رفتار شارپی قوی ترین ریسک سیاسی در ماه خرداد، یعنی جنگ، عینا بر رفتار قیمت ها و البته بازیگران معاملات در بازار مسکن منعکس شد. ریزش تقاضای خرید و همزمان ثبات نسبی قیمت ، دو مشخصه اصلی بازار مسکن در خرداد1405 بوده که تنها دلیل اصلی این شرایط را می توان تلقی پایان جنگ در طول این ماه و سپس قطعیت عدم تخاصم در روزهای آخر بهار اعلام کرد.

معاملات مسکن در تهران، ماه اردیبهشت به خاطر فشردگی فنر انتظارات تورمی در این بازار، با جهش کم سابقه قیمت فروشنده ها روبه رو شد؛ ظرف یک ماه شاخص قیمت پیشنهادی 21.5درصد جهش کرد. با این حال، این بازار که با متوسط قیمت 199 میلیون تومان در مترمربع وارد ماه پایانی بهار شده بود، چون از روز سوم خرداد با اعلام پذیرش ایران و آمریکا برای ورود به مسیر دستیابی به توافق ، ریسک جنگ به شدت فروکش کرد، نبض قیمت مسکن هم از وضعیت اردیبهشت فاصله گرفت و به ثبات نسبی رسید.

شاخص قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران که متوسط قیمت ها در فایل های عرضه شده به بازار مسکن را نشان می دهد، در خرداد به 204 میلیون تومان در مترمربع رسید. این رقم حدود 2.5درصد نسبت به قیمت اردیبهشت افزایش از خود نشان می دهد که در مقایسه با تورم ماهانه بالای 20درصد در اردیبهشت، حکایت از چرخش تیز و تند بازار دارد. پیش از آنکه دلایل خرداد معتدل بازار مسکن در مقایسه با اردیبهشت داغ را شرح دهیم، لازم است واکنش های لحظه ای فروشنده های مسکن به 2شوک واردشده به ریسک جنگ در این ماه ردیابی شود.

ماه گذشته متوسط قیمت قطعی در معاملات انجام شده در بازار مسکن تهران حدود 181 میلیون تومان در مترمربع شد. این رقم مشخص می کند، فاصله همیشگی بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی که در روند تاریخی آن، حدود 10درصد بود و اردیبهشت امسال به شکل تقریبا بی سابقه تا مرز 27 درصد پیش رفت، در حال حاضر به سطح عادی برگشته و زیر 15درصد است.

نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از بازار مسکن خرداد حاکی است، مراجعه تلفنی یا حضوری تقاضا به بنگاه ها در برخی مناطق تهران تا 90 درصد نسبت به اردیبهشت ریزش کرد. همزمان، آمار مربوط به حجم معاملات صورت گرفته در یکی از سامانه های مجاز به تنظیم مبایعه نامه نشان می دهد، در خرداد امسال حدود 1800واحد مسکونی در تهران خریدوفروش شد که نسبت به 2000معامله اردیبهشت، افت 10درصدی در معاملات رخ داده است.

اتفاقی که خرداد امسال در نبض قیمت مسکن روی داد، رخداد جدیدی نیست و در سال هایی که ریسک سیاسی در اقتصاد ایران کنترل شد نیز همین وضعیت برای بازار مسکن رقم خورده بود. تفاهم ایران و آمریکا برای پایان دادن به جنگ و تعیین زمان محدود برای دستیابی به توافق، اولین تاثیر خود را در بازارها به صورت رفع مه سنگین از فضای اقتصادی نشان داد. وقتی چشم انداز قیمت ها نزد فعالان اقتصادی و عموم جامعه از حالت نااطمینانی به آینده و ناپایداری خارج می شود و انتظارات تورمی هم از بین می رود، بلافاصله تقاضای سرمایه گذاری در بازار ملک آرام می گیرد.

یک عامل اصلی خرید سرمایه ای در بازار مسکن ایران، تورم عمومی فزاینده و شاید از آن بدتر، انتظارات تورمی بسیار بالا است. از سال97 به بعد، در عمده سال ها، ایرانی ها برای حفظ قدرت خرید شان در برابر تورم ، در بازار ملک سرمایه گذاری کردند؛ چون این بازار در بلندمدت با رشد قیمت نزدیک یا بیشتر از سطح تورم عمومی روبه رو بوده است. اکنون اما با مهارشدن موتور انتظارات تورمی در پی تحولات در روابط ایران و آمریکا، رفتار تقاضای سرمایه ای نیز مهار شده است. در کنار این موضوع، افت قیمت دلار نیز در کنترل رفتار بازیگران بازار مسکن موثر بوده است.

در سال های اخیر، روند نرخ ارز، برای خیلی از فعالان بازار مسکن، نقش قطب نما را بازی کرد. هر زمان قیمت دلار جهش کرده، انتظارات در بازار مسکن برای رشد قیمت ایجاد شده و برعکس. قیمت دلار در ماه گذشته 15درصد افت کرد و این برای کنترل هیجان در معاملات مسکن کافی بود. در حال حاضر سمت تقاضا در بازار مسکن، انتظار دارد در ماه های آینده قیمت ها کاهش پیدا کند یا دست کم ثابت بماند. فروشنده ها اما منتظر تعیین تکلیف دوره 60روزه هستند و با رصد روند مذاکرات پساتفاهم برای دستیابی به توافق ، فعلا تمایلی به فروش ندارند. اما واسطه های بازار مسکن معتقدند، اگر این وضعیت بازار ارز ادامه یابد به این معنا که جهشی پیدا نکند، به تدریج سیگنال پایان جهش قیمت ها در بازار مسکن به تنظیم رفتار سمت عرضه منجر خواهد شد و می توان انتظار داشت معاملات مسکن در حجمی محدود اما پایدار جریان پیدا کند.

در عین حال، همان طور که در گزارش اخیر دنیای اقتصاد با عنوان 2+1 سناریوی مسکن در پساتفاهم تشریح شد، تورم تولید فعلا به سطح مقاومتی برای کاهش قیمت اسمی مسکن تبدیل شده است و در صورتی که تحولات مثبتی در بخش صنعت با از بین رفتن دائمی ریسک جنگ اتفاق بیفتد به این معنا که شرایط تولید تسهیل و در نتیجه تورم تولید کاهش پیدا کند، در این صورت، تمام شرایط برای تجربه یک دوره نسبتا طولانی ثبات قیمت مسکن برقرار خواهد شد.