به نقل از اکو، اگر اول در مقیاس منطقه نگاه کنیم، منطقه 20 بالاترین سطح قیمت رادارد.میانگین رهن کامل برای هر متر مربع در منطقه 20 حدود 14 میلیون و 700 هزار تومان بوده وبعد از آن منطقه 16 با 13 میلیون و 800 هزار تومان قرار می گیرد. منطقه 19 حدود 12 میلیون و 900 هزار تومان، منطقه 15 حدود 12 میلیون و 300 هزار تومان و پایین ترین رقم هم مربوط به منطقه 18 با حدود 11 میلیون و 100 هزار تومان برای هر متر مربع است. یعنی بین منطقه 20 و منطقه 18 حدود 32 درصد اختلاف داریم. اگر این عدد رو برای یک واحد فرضی 70 متری حساب کنیم، چیزی حدود 250 میلیون تومان اختلاف رهن کامل ایجاد می شود؛ حدود یک میلیارد و 30 میلیون تومان در منطقه 20 در برابر حدود 777 میلیون تومان در منطقه 18.

شکاف اصلی داخل خود مناطق دیده می شود

مقایسه مناطق تنها بخشی از تصویر بازار را نشان می دهد. وقتی قیمت ها در سطح محله بررسی می شوند، اختلاف ها به شکل محسوسی بزرگ تر می شوند.

بیشترین شکاف درون منطقه ای درمنطقه 20 دیده می شود. میانه رهن کامل هر متر در محله دیلمان حدود 20 میلیون تومان است، در حالی که در علایین به حدود 10 میلیون و 600 هزار تومان می رسد. فاصله این دو رقم حدود 89 درصد است.

در منطقه 15 نیز اختلاف قابل توجه است. افسریه شمالی با میانه حدود 15 میلیون و 500 هزار تومان در هر متر، در مقابل مسعودیه با 8 میلیون و 900 هزار تومان قرار می گیرد؛ یعنی حدود 74 درصد اختلاف. در منطقه 19، خانی آباد نو شمالی و عبدل آباد حدود 65 درصد با یکدیگر فاصله دارند. این اختلاف در منطقه 18 میان تولید دارو و یافت آباد شمالی حدود 54 درصد و در منطقه 16 میان نازی آباد و جوادیه حدود 49 درصد است.

از منظر اقتصاد شهری، مرزهای اداری شهرداری با مرزهای قیمتی بازار مسکن منطبق نیستند. یک منطقه می تواند چند زیر بازار مسکن متفاوت داشته باشد که هر کدام تحت تاثیر دسترسی، کیفیت بافت، خدمات شهری، ترکیب ساختمان ها، وضعیت حمل ونقل و تصویر ذهنی محله قیمت گذاری می شوند.

ممکن است بخشی از این اختلاف به نوسازی بافت شهری برگردد؛ با ورود خدمات جدید، بهبود کیفیت محیط و تغییر تصویر ذهنی از محله، قیمت آن را از محله های اطراف جدا می کند. برای بررسی این موضوع، فایل های نوساز و قدیمی ساز را در همین محله ها با هم مقایسه کردیم.

برای بررسی اثر سن ساختمان، فایل ها در سه گروه قرار گرفتند، ساختمان های ساخته شده تا سال 1389، ساختمان های دهه 1390 و واحدهای ساخته شده از سال 1400 به بعد.

بیشترین فاصله در منطقه 16 دیده می شود. میانه رهن کامل هر متر برای ساختمان های تا سال 1389 حدود 11 میلیون و 700 هزار تومان است، اما این رقم برای ساختمان های 1400 به بعد به 17 میلیون و 900 هزار تومان می رسد؛ یعنی حدود 53 درصد اختلاف.در منطقه 20 نیز واحدهای جدیدتر حدود 48 درصد بالاتر از ساختمان های قدیمی قیمت خورده اند. این فاصله در منطقه 15 حدود 44 درصد، در منطقه 19 حدود 30 درصد و در منطقه 18 حدود 26 درصد است.

البته این اختلاف را نمی توان تماما به سن بنا نسبت داد. با این حال، تکرار همین الگو در هر پنج منطقه نشان می دهد سن و کیفیت ساختمان یکی از عوامل مهم در شکل گیری قیمت اجاره است.