به نقل از اقتصادنیوز، بازار مسکن تهران در فاصله یک سال و سه ماه، شاهد تغییر قابل توجه سطح قیمت ها بوده است. بررسی داده های قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق 22گانه تهران نشان می دهد میانگین ساده قیمت مناطق از حدود 101.3 میلیون تومان در ابتدای خرداد 1404 به حدود 212.5 میلیون تومان در ابتدای شهریور 1405 رسیده است؛ یعنی در این فاصله، میانگین قیمت هر مترمربع در مناطق 22گانه حدود 109.8 درصد افزایش داشته است.

این افزایش اما در تمام این دوره با یک سرعت اتفاق نیفتاده است. در ماه های ابتدایی پس از جنگ 12 روزه، تغییر قیمت در داده های مورد بررسی محدود بوده، اما از آذر 1404 به بعد، شیب رشد قیمت بیشتر شده و در فاصله آذر تا اسفند 1404، میانگین ساده قیمت مناطق حدود 31 درصد افزایش یافته است. در ادامه نیز در فاصله خرداد تا شهریور 1405، رشد قیمت به حدود 48.4 درصد رسیده است.

جنگ 12روزه ایران و اسراییل از 23 خرداد 1404 آغاز شد و در 3 تیر 1404 به آتش بس رسید. دور دوم جنگ نیز از 9 اسفند 1404 آغاز شد و گرچه در مقطعی آتش بس صورت گرفت اما با برهم خوردن آن تفاهم نامه، این تنش نظامی تا به امروز ادامه داشته است.

جهش قیمت بعد از جنگ 12روزه چقدر بود؟

بررسی نقاط زمانی جدول قیمت نشان می دهد میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق 22گانه از 101.3 میلیون تومان در خرداد 1404 به 102.1 میلیون تومان در شهریور همان سال رسید. به این ترتیب، رشد قیمت در این فاصله حدود 0.8 درصد بود.

این روند در ماه های بعد تغییر کرد. میانگین قیمت در آذر 1404 به حدود 109.3 میلیون تومان رسید که نسبت به شهریور، 7.1 درصد بیشتر بود. در اسفند 1404، این رقم به 143.2 میلیون تومان رسید؛ یعنی طی سه ماه حدود 31 درصد افزایش یافت.

در داده های مورد بررسی، میانگین قیمت در خرداد 1405 نسبت به اسفند 1404 تغییری نشان نمی دهد و همان حدود 143.2 میلیون تومان ثبت شده است. با این حال، در شهریور 1405 میانگین به حدود 212.5 میلیون تومان رسید؛ افزایشی معادل 48.4 درصد در یک بازه شش ماهه.

به این ترتیب، اگر کل بازه از ابتدای خرداد 1404 تا ابتدای شهریور 1405 در نظر گرفته شود، میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق 22گانه حدود 110 درصد رشد کرده است.

پراکندگی آسیب جنگ؛ کدام مناطق بیشتر هدف قرار گرفتند؟

گزارش معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران که در داده های مورد بررسی آمده، تعداد اصابت بمب، موشک و پهپاد در مناطق 22گانه را در دوره جنگ 40روزه تفکیک کرده است. بر اساس این داده ها، منطقه 4 با 90 اصابت در صدر قرار دارد و پس از آن منطقه 21 با 62، منطقه یک با 57 و منطقه 22 با 55 اصابت قرار گرفته اند. در مقابل، منطقه 17 با سه اصابت کمترین تعداد اصابت ثبت شده را داشته است.

در جنگ 40روزه، طبق همان گزارش، بیش از 50 هزار واحد مسکونی در تهران از خسارت جزیی تا صددرصدی آسیب دیده اند؛ حدود 40 هزار واحد در گروه تعمیرات جزیی قرار داشته، حدود 8900 واحد دچار خسارت در اجزای معماری شده و بیش از 2000 واحد نیز به طور کامل تخریب شده اند.

آیا اصابت بیشتر، مسکن را ارزان کرد؟

مقایسه تعداد اصابت های ثبت شده در مناطق 22گانه تهران با روند قیمت مسکن پس از جنگ نشان می دهد که شدت حملات، دست کم در سطح منطقه ای، به کاهش قیمت مسکن منجر نشده است. بررسی قیمت مسکن در فاصله ابتدای اسفند 1404 تا ابتدای شهریور 1405 نشان می دهد قیمت در هیچ یک از مناطق 22گانه کاهش نیافته است.

برای مثال، در منطقه 4 که بیشترین اصابت را داشته، متوسط قیمت هر مترمربع از حدود 182.7 میلیون تومان به حدود 269.7 میلیون تومان رسیده و 47.6 درصد افزایش یافته است. در منطقه 21، دومین منطقه از نظر تعداد اصابت، قیمت ها حدود 41.2 درصد افزایش داشته و در مناطق یک و 22 نیز به ترتیب رشد 41.5 و 50.5 درصدی ثبت شده است.

از سوی دیگر، در مناطقی با تعداد اصابت بسیار کمتر نیز الگوی متفاوت و منظمی مشاهده نمی شود. منطقه 17 با تنها سه اصابت، رشد 49.2 درصدی قیمت را تجربه کرده، در حالی که منطقه 10 با پنج اصابت 47.3 درصد و منطقه 16 با شش اصابت حدود 50.5 درصد رشد داشته است.

محاسبه رابطه آماری میان تعداد اصابت ها و درصد تغییر قیمت مسکن نیز این موضوع را تأیید می کند. ضریب همبستگی میان این دو متغیر حدود منفی 0.04 به دست می آید؛ عددی بسیار نزدیک به صفر که نشان می دهد در داده های مورد بررسی، رابطه مشخصی میان افزایش تعداد اصابت ها و کاهش یا حتی کندتر شدن رشد قیمت مسکن وجود ندارد.

حتی میانگین رشد قیمت در پنج منطقه ای که 40 بار یا بیشتر مورد اصابت قرار گرفته اند، حدود 47.3 درصد است؛ این رقم برای مناطقی با 15 اصابت یا کمتر حدود 48.1 درصد محاسبه می شود. فاصله اندک این دو عدد نیز نشان می دهد که صرف تعداد اصابت ها نمی تواند تفاوت رفتار قیمتی مناطق تهران را توضیح دهد.

بنابراین داده های موجود فرضیه اصابت بیشتر، افت بیشتر قیمت مسکن را تأیید نمی کنند. آنچه در این دوره دیده می شود، افزایش عمومی قیمت مسکن در همه مناطق تهران است؛ حتی در مناطقی که بیشترین تعداد اصابت را تجربه کرده اند.

البته این مقایسه به معنای آن نیست که اصابت ها هیچ اثری بر بازار مسکن نداشته اند. داده های موجود در سطح مناطق 22گانه تهران تنظیم شده اند و نمی توان بر اساس آنها درباره رفتار قیمت در سطح محله، خیابان یا ساختمان های نزدیک به نقاط اصابت قضاوت کرد.

همچنین قیمت مسکن علاوه بر میزان آسیب های جنگی، تحت تأثیر عواملی مانند تورم، هزینه ساخت، نرخ ارز، انتظارات تورمی، میزان عرضه و تقاضا و حجم معاملات قرار دارد. بنابراین آنچه از این مقایسه می توان نتیجه گرفت این است که در سطح منطقه ای، رابطه مشخصی میان تعداد اصابت ها و کاهش قیمت مسکن مشاهده نمی شود؛ برای بررسی اثر مستقیم خسارت های جنگی بر ارزش املاک، به داده های جزیی تر از قیمت و معاملات در محله های آسیب دیده نیاز است