روز گذشته به شکل رسمی اعلام شد، ایران و آمریکا با پذیرش پایان تخاصم یا همان پایان جنگ ، برای امضای تفاهم در روز جمعه پیش رو، 29 خرداد قرار گذاشته اند تا پس از آن، ظرف 60 روز به توافق نهایی دست پیدا کنند.

به گزارش دنیای اقتصاد، ذی نفعان بازار مسکن اولین سوالی که در پی این گشایش سیاسی در کشور با آن روبه رو شده اند، این است که آیا قیمت مسکن در ماه های آینده به رشد ماه های گذشته خود ادامه می دهد یا ثابت می شود یا سقوط خواهد کرد؟

پنج تابلویی که شرح حال جامعی از موقعیت فعلی متغیرهای کلیدی بازار مسکن ارائه می کند، شامل قیمت واقعی مسکن و تورم ملکی ماه های گذشته ، موقعیت مسکن در رالی بازدهی بازارها ، تورم ساخت خانه ، نبض بورس تهران و رفتار سرمایه گذاران در بازارهای زودنقدشونده است.

تابلوی اول می گوید، قیمت واقعی مسکن در سال گذشته با رکود کاهشی طی 3 دهه قبل روبه رو شد و 28 درصد افت کرد. سال 1403 نیز قیمت واقعی مسکن رشد منفی 16 درصدی داشت. هر چند طی دو ماه اول امسال، قیمت واقعی تغییر جهت داد و 11 درصد افزایش پیدا کرد، اما نوعی جاماندگی از تورم عمومی در سطح قیمت اسمی آپارتمان های تهران مشاهده می شود.

تابلوی دوم، وضعیت رتبه مسکن در بازدهی بازارها است. متوسط رشد قیمت سکه و دلار از سال 97 به بعد به مراتب بیشتر از متوسط رشد قیمت مسکن بوده است. قیمت دلاری مسکن نیز در اردیبهشت تقریبا به سطح نرمال 1170 دلار در مترمربع نزدیک شده بود و به نظر می رسد هم اکنون نرمال یا حتی فراتر از آن شده باشد. بنابراین دست کم از مبدأ بازار سکه شاید بتوان انتظار داشت در دوره پساتفاهم، خروجی به سمت بازار ملک اتفاق بیفتد.

تابلوی سوم، شرایط قیمت تمام شده ساخت مسکن است. تورم تولید مسکن در زمستان سال گذشته، رکورد بالاترین رشد فصلی را زد؛ 36 درصد رشد که باعث شد هزینه ساخت مسکن در سال 1404 نزدیک به 97 درصد نسبت به 1403 جهش کند.

در صورتی که سرمایه گذاری در بازار سهام به دلیل پایان نااطمینانی های ناشی از ریسک جنگ و سایر ریسک های سیاسی رونق پایدار پیدا کند، بازار ملک اولویت شماره یک سرمایه ها از مبدأ دیگر بازارهای دارایی نخواهد بود. در عین حال، موضوع آینده بازار دلار یا سکه و خروج احتمالی افراد از این بازار نیز مطرح است.

سناریوی اول، ادامه التهاب در قیمت آپارتمان است. این سناریو بسیار ضعیف می تواند باشد؛ چون اولین اثر روانی تفاهم ایران و آمریکا ، پایان پیش بینی ناپذیری آینده قیمت ها و در نتیجه عبور از هیجان ورود به امن ترین پناهگاه سرمایه در اقتصاد ایران یعنی بازار ملک است.

سناریوی دوم، تکرار تیر 94 در بازار مسکن تیر 1405 است. این سناریو به دلیل مقاومتی که از ناحیه قیمت تمام شده تولید مسکن شکل گرفته است، بعید به نظر می رسد. به نظر می رسد مقاومت قیمت مسکن در مسیر کاهش تا زمانی که شرایط رشد هزینه های ساخت به موقعیت نرمال برنگردد، تاحدودی وجود داشته باشد.

در سناریو سوم، پایان هیجان خریدهای سرمایه ای ملک از ترس تورم آتی و همچنین تصمیم به سرمایه گذاری افراد در بورس و بخش های مولد در دوره پساتفاهم باعث خواهد شد سرعت رشد قیمت مسکن به مراتب به سطحی پایین تر از زمستان سال گذشته و دو ماه اول بهار امسال برسد. در قالب این سناریو، میزان رشد قیمت مسکن می تواند به میزان تورم عمومی یا کمتر از آن باشد.